位置指定道路に面している土地を買う際の注意点
位置指定道路に面している土地を買う際には注意が必要です。
位置指定道路に面している土地を購入する際にはぜひ建築家に相談してから購入してください。
位置指定道路とは？
建築基準法42条1項5号に該当する道路のことを位置指定道路と呼んでいます。
建築基準法42条1項5号
土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
建築基準法上の道路に２ｍ以上接していない土地には建物を建てることができません。
これを接道義務と言います。
接道義務については下記で説明していますのでのでご覧ください。
接道義務について
広い土地をいくつかに区画して分譲する場合、直接、道路に接していない土地が出来る場合があります。
この場合、基準に合わせた私道を作り、特定行政庁に申請して位置指定をしてもらうことで建築基準法上の道路として認めてもらうことができます。
そのようにしてできた道路を位置指定道路と呼んでいます。
位置指定道路の管理
位置指定道路は道路と言ってもあくまで私道なので、管理は所有者が行う必要があります。
所有者が複数いる場合は共同で管理する事になります。
位置指定道路のトラブル
位置指定道路に面した土地の所有者が道路を共有している場合、位置指定道路の所有者が特定行政庁などの公的機関である場合はトラブルの可能性は少ないです。
指定道路に面しているが、道路の所有権を持っていない場合はトラブルになる可能性があるので注意しましょう。
位置指定道路に面している土地を購入する場合はできれば同時に位置指定道路の共有持分も購入することをオススメします。
位置指定道路の掘削
位置指定道路はあくまで私道であって、所有者がいます。
上下水道の配管などのために位置指定道路を掘削したい場合、所有者の許可を得る必要があります。
所有者が快く許可してくれればよいのですが、掘削の許可する代わりに金銭などを要求される事例もあります。
位置指定道路の通行
道路なのでだれでも自由に通って良いものと思われがちですが、車両の通行などは所有者から制限される可能性もあります。
位置指定道路の持ち分
位置指定道路に面した敷地を買う場合には、位置指定道路を誰が所有しているのか確認しましょう。
位置指定道路の所有権も含めて購入する場合は問題はありませんが、位置指定道路の面しているが道路の所有権は持っていない場合は上記のようなトラブルが発生する可能性があります。
位置指定道路が他人の所有になっている場合は購入する際に上記のようなトラブルが起きないように購入前に覚書をかわしておくことをオススメします。
覚書には掘削・通行などを将来にわたって許可すること、代償として金銭を要求しないこと、位置指定道路の所有者が変わっても覚書の内容を承継することなどを明記してすればいいでしょう。
位置指定道路の調べ方
位置指定道路がある場所の市役所などの建築指導課などに行くと位置指定道路について調べることができます。
場合によっては道路課・都市計画課などに行く必要もありますが、まずは建築指導課に聞いてみればどこにいけばよいかを教えてくれます。
位置指定道路の基準
位置指定道路の基準は建築基準法施行令 第百四十四条の四で決められています。
これ以外に地方公共団体の条例で基準が定められている場合があります。
建築基準法施行令 第百四十四条の四
法第四十二条第一項第五号 の規定により政令で定める基準は、次の各号に掲げるものとする。
一 両端が他の道路に接続したものであること。ただし、次のイからホまでの一に該当する場合においては、袋路状道路（その一端のみが他の道路に接続したものをいう。以下この条において同じ。）とすることができる。
イ 延長（既存の幅員六メートル未満の袋路状道路に接続する道にあつては、当該袋路状道路が他の道路に接続するまでの部分の延長を含む。ハにおいて同じ。）が三十五メートル以下の場合
ロ 終端が公園、広場その他これらに類するもので自動車の転回に支障がないものに接続している場合
ハ 延長が三十五メートルを超える場合で、終端及び区間三十五メートル以内ごとに国土交通大臣の定める基準に適合する自動車の転回広場が設けられている場合
ニ 幅員が六メートル以上の場合
ホ イからニまでに準ずる場合で、特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めた場合
二 道が同一平面で交差し、若しくは接続し、又は屈曲する箇所（交差、接続又は屈曲により生ずる内角が百二十度以上の場合を除く。）は、角地の隅角をはさむ辺の長さ二メートルの二等辺三角形の部分を道に含むすみ切りを設けたものであること。ただし、特定行政庁が周囲の状況によりやむを得ないと認め、又はその必要がないと認めた場合においては、この限りでない。
三 砂利敷その他ぬかるみとならない構造であること。
四 縦断勾配が十二パーセント以下であり、かつ、階段状でないものであること。ただし、特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めた場合においては、この限りでない。
五 道及びこれに接する敷地内の排水に必要な側溝、街渠その他の施設を設けたものであること。
２ 地方公共団体は、その地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認める場合においては、条例で、区域を限り、前項各号に掲げる基準と異なる基準を定めることができる。
３ 地方公共団体は、前項の規定により第一項各号に掲げる基準を緩和する場合においては、あらかじめ、国土交通大臣の承認を得なければならない。